Nuevo POT de Medellín: qué cambia en vivienda, usos del suelo y hospedaje

El nuevo POT de Medellín fue aprobado en segundo debate por el Concejo en la madrugada del 5 de noviembre de 2026, con 18 votos a favor de 21 posibles.[2] La revisión de mediano plazo (Proyecto de Acuerdo 104 de 2026) modifica cerca del 78 % del articulado del POT de 2014, tendrá vigencia de 12 años y habilita unas 222.000 viviendas adicionales frente al plan anterior

Todavía no entra en vigencia: falta la sanción y la reglamentación, y mientras tanto sigue vigente el Acuerdo 48 de 2014. Este artículo reúne lo que ya se puede afirmar con fuentes y separa lo que depende del texto sancionado.

Qué se aprobó y en qué etapa está

Escribe aLa revisión pasó primero por la Comisión Primera, que la aprobó en primer debate el 19 de octubre con 7 votos a favor y ninguno en contra. El 5 de noviembre, tras una sesión de más de 14 horas, la plenaria la aprobó en segundo debate. El proceso reunió a cerca de 10.000 participantes y unos 7.000 aportes ciudadanos a lo largo de dos años, y la Administración distrital evaluó 119 enmiendas.quí tu párrafo...

Qué sigue: sanción y reglamentación

Después de la aprobación, el acuerdo debe ser sancionado y publicado. Hasta entonces el Acuerdo 48 de 2014 sigue vigente. La reglamentación definirá aspectos que las fuentes consultadas aún no reportan con cifras, como densidades, índices de construcción y cesiones; los detallamos en la sección «Lo que todavía no se sabe».

Las cifras detrás de la revisión

Déficit y meta de vivienda La Alcaldía calcula un déficit cuantitativo de 38.206 hogares que necesitan una vivienda nueva, y Medellín Cómo Vamos señala que la tasa de déficit se mantiene en 16 % desde 2014. Los ponentes estiman una demanda de unas 40.000 soluciones al año frente a unas 15.000 unidades que ofertan el sector público y el privado. La meta del POT es de 222.279 unidades adicionales, según El Colombiano; otras publicaciones la redondean en 220.000 o 222.000.

Por qué se construyó menos desde 2014

Medellín Cómo Vamos compara los promedios anuales de construcción de dos periodos: entre 2004–2014 y 2014–2024 la producción cayó 28 % en vivienda No VIS, 67 % en VIS y 79 % en VIP. Según datos del Distrito citados por El Colombiano, bajo el POT de 2014 el corredor del río tenía más de 120.000 unidades planeadas y se construyó cerca del 2 %. Un concejal citó además que el cumplimiento de la renovación urbana fue inferior al 4 % bajo la norma anterior.

Ventas y arriendos: el contexto del mercado

Las ventas de vivienda nueva en Antioquia cayeron 18,5 % en el primer semestre de 2026 (8.551 unidades frente a 10.368 un año antes), según Camacol Antioquia. Por su parte, el arriendo en el Valle de Aburrá subió 21 % en 2022, 27 % en 2023, 6,3 % en 2024, 6,5 % en 2025 y 7,1 % en 2026, según La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. VERIFICAR En Laureles, el arriendo residencial subió 65 % entre 2014 y 2023, según cifras de la Administración distrital citadas por Minuto30.

Vivienda: renovación, laderas y nuevas tipologías

Tres modalidades de renovación urbana

Los polígonos de tratamiento pasan de 386 a 400. La renovación pasa de una modalidad (redesarrollo) a tres: redesarrollo, reactivación y revitalización, y el plan parcial deja de ser la vía única. Según El Colombiano, el redesarrollo se espera principalmente en el sur, como Ciudad del Río; la reactivación, en el Centro, en barrios como Guayaquil, Barrio Colombia y Perpetuo Socorro; y la revitalización, en el costado noroccidental del río, como Moravia y el Playón de los Comuneros. Los polígonos de revitalización y desarrollo suman 49, con un potencial de 83.500 viviendas.

Incentivos VIS y VIP en laderas

El POT crea incentivos en al menos 53 polígonos de laderas del nororiente y noroccidente, con 5.012 lotes y unas 16.055 viviendas adicionales posibles. Los proyectos que cumplan todos los requisitos y se ofrezcan mediante Isvimed o cajas de compensación podrán aumentar hasta 50 % el número de viviendas inicialmente previsto. A esto se suman 33 polígonos de mejoramiento integral en laderas (1.180 hectáreas) y el plan «Piso a Piso», que busca regularizar y escalar hasta dos pisos unas 19.680 viviendas.

Vivienda compartida, residencias y renta institucional

Aparecen nuevas tipologías: la vivienda compartida, con espacios privados individuales de 20 a 29 m² (o dobles de 25 a 29 m²) y áreas comunes; las residencias para estudiantes, profesionales y adultos mayores; y la vivienda en renta institucional. La vivienda colectiva queda excluida de las zonas rurales

Usos del suelo y mixtura: qué zonas cambian

El POT organiza las actividades en seis áreas de actividad, entre ellas baja mixtura residencial, media mixtura de soporte barrial y alta mixtura.[8] Según Planeación, el 85,6 % de las zonas mantiene su régimen general de usos, el 10 % pasa a menor mixtura y el 4,4 % a mayor mixtura.[8] En los polígonos de baja mixtura, el 59 % de las actividades queda prohibido, el 29 % condicionado a normas acústicas y locativas y el 11 % permitido directamente (comercio básico y servicios de proximidad de hasta 100 m²)

El diagnóstico detrás de estos cambios: el 35,2 % de las consultas de los inspectores de policía entre 2022 y 2024 correspondió a establecimientos en áreas residenciales de baja mixtura. El entretenimiento nocturno queda delimitado a los sectores donde ya opera, sin nuevos corredores en polígonos predominantemente residenciales.

29 actividades nuevas y nuevos controles

El POT reconoce 29 actividades económicas que no estaban en la norma anterior, como las estaciones de carga para vehículos eléctricos y los data centers, y las clasifica en cuatro niveles de impacto. Las actividades de impacto mediano y alto deberán presentar un proyecto de implantación concertado con el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, y se crea un Observatorio para la Gestión de los Usos del Suelo. Además, la red de centralidades barriales y corregimentales pasa de 78 a 84 nodos de proximidad.

Vivienda turística: dónde sí y dónde no

Crecimiento 2019–2026 | Los prestadores de vivienda turística registrados pasaron de 521 en 2019 a 8.322 en 2026, según la Alcaldía. El Concejo reporta 8.643 viviendas turísticas activas en la plataforma institucional, de las cuales poco más de 2.900 están en zonas de baja mixtura. Entre 2024 y lo corrido de 2026, la Administración realizó 408 inspecciones y 105 terminaron en suspensiones temporales. La oferta se concentra en El Poblado, Laureles-Estadio, La Candelaria y Belén.

Reglas por zona

Además, en otro 7,8 % del suelo urbano la vivienda turística solo podría operar como actividad anexa a la vivienda habitual del residente. Planeación calculó lotes para hasta 179.521 viviendas turísticas dentro de las zonas habilitadas, unas 20 veces la oferta actual; es una capacidad máxima calculada, no una cifra de oferta esperada.

Hotelería y vivienda turística: ocupación

En el primer semestre de 2026 la ocupación hotelera promedio fue de 59,0 %, 6,6 puntos porcentuales menos que un año antes, y la de las viviendas turísticas fue de 50,5 % (52,2 % en 2025). En agosto fue de 65,8 % en hoteles y 47,7 % en viviendas turísticas. Cotelco Antioquia afirmó que los hoteleros no están en contra de la vivienda turística y piden regulación, seguimiento a los huéspedes y cobro equitativo de impuestos; la oferta de habitaciones subió 13 %. Un hotelero señaló que la hotelería formal debe cumplir cerca de 68 requisitos, frente a muy pocos para la vivienda turística.

En la demanda, el gasto con tarjetas extranjeras cayó 18,2 % en el primer semestre y el de tarjetas nacionales subió 17,5 %, según Credibanco.

Lo que todavía no se sabe

Conclusión: una ciudad que define cómo se habita

El nuevo POT no cambia todo: el 22 % del articulado se mantiene y el 85,6 % de las zonas conserva su régimen general de usos. Lo que sí mueve es la conversación sobre quién puede hacer qué y dónde: más vivienda en renovación y laderas, menos mezcla de usos donde predomina lo residencial y un hospedaje que tendrá que ubicarse donde la norma lo permita.

Para quien mira la ciudad desde la hospitalidad, la lectura es práctica: el lugar y su uso del suelo dejan de ser un detalle y se vuelven el punto de partida. Es la forma de pensar con la que se entiende un proyecto como Indie Universe, en Laureles-Estadio: hospitalidad urbana en copropiedad, concebida desde el barrio y desde la norma que lo rige.